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Planification immobilière au sein de la famille

18/07/2017

Dans quel contexte faut-il planifier la transmission de son logement principal ?

Que ce soit au moment de sa retraite, en prévision d’un départ à l’étranger ou dans un autre canton, ou de sa planification successorale, le propriétaire foncier doit réfléchir à la transmission de son logement principal.

Quelles alternatives s’offrent-elles au propriétaire dans un cadre familial ?

Le propriétaire peut transférer la propriété de l’immeuble et en conserver l’usage (usufruit, droit d’habitation ou location) ou, à l’inverse, en garder la propriété et en conférer l’usage à ses proches. Son choix dépendra principalement du maintien de son autonomie financière. La capacité de financement des acquéreurs est aussi un facteur décisionnel important. Dans tous les cas, une analyse sous l’angle fiscal de la transaction est nécessaire afin d’anticiper les coûts liés à cette dernière.

Par quel moyen le propriétaire peut-il transférer la propriété de l’immeuble à sa famille ?

Le propriétaire peut vendre son immeuble (au comptant ou en viager) ou en faire donation (en tout ou partie). Dans ce contexte, une analyse préalable des conséquences fiscales pour chacune des parties en matière d’impôt sur le revenu et la fortune, d’impôts fonciers et de droits de donation est essentielle.

Comment garder la propriété de l’immeuble et en transmettre l’usage ?

Le propriétaire peut choisir de louer son bien immobilier. Il réalise alors un revenu locatif imposable et l’immeuble reste imposé en fortune.

L’usage de l’immeuble peut aussi être octroyé gratuitement au bénéficiaire (usufruit ou droit d’habitation). Du point de vue juridique, l’usufruit est un droit de jouissance complet de l’immeuble (quasi propriété) contrairement au droit d’habitation qui ne donne que le droit d’y habiter. Du point de vue fiscal, l’usufruitier se substitue complètement au (nu-) propriétaire : c’est lui qui est soumis à l’impôt sur le revenu sur la valeur locative du bien immobilier et à l’impôt sur la fortune.

Au moment du décès, quelles sont les principales différences entre les deux alternatives ?

En propriété, l’immeuble fait partie de la masse successorale. A défaut d’instructions du défunt (testament ou pacte successoral), l’immeuble reste en indivision jusqu’au partage. Des situations conflictuelles entre héritiers surgissent alors fréquemment et peuvent conduire à la vente aux enchères de l’immeuble.

Une donation anticipée de l’immeuble permet de régler le partage entre héritiers. C’est cependant la valeur vénale du bien au moment du décès et non au moment de la donation qui est déterminante pour le calcul des parts successorales. Si l’immeuble a pris de la valeur, le donataire pourrait alors avoir à dédommager les autres héritiers.

En tant que propriétaire, il s’agit d’intégrer cette réflexion dans le cadre de sa planification successorale en considérant l’ensemble de son patrimoine mobilier et immobilier. Il est impératif, avant toute transaction, d’en faire l’inventaire complet (y compris des dettes, en particulier l’hypothèque, le cas échéant) et d’analyser sa situation de famille (situation maritale, descendants, etc.).

Comment Bonhôte Services SA peut-elle assister les propriétaires et les bénéficiaires ?

En tant que conseillers et spécialistes dans le domaine juridique et fiscal, nous analysons la situation personnelle du propriétaire et des bénéficiaires et leur faisons part de nos recommandations. Nous les assistons dans la mise en œuvre et le suivi de la solution choisie en intégrant les conseils de notaires et en sécurisant les aspects fiscaux.

 

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